Přinese zdanění investičních bytů pád realitního trhu v Česku?
Jak ovlivní zdanění investičních nemovitostí realitní trh? Je čas prodávat?
Ministerstvo financí zvažuje vyšší daň z investičních nemovitostí pro lidi, kteří vlastní víc bytů. Podívali jsme se, co se reálně chystá a od kdy, kolik by daň z investičního bytu stála a jak dopadlo zdanění investičních nemovitostí v USA, Francii, Německu a dalších zemích.
Majitelé investičních bytů měli letos v září nervózní týden. Začalo se totiž nahlas mluvit o zdanění investičních bytů. Ministryně financí Alena Schillerová v rozhovorech přiznala, že stát hledá peníze a že jedním z míst, kam se dívá, jsou investiční nemovitosti. Nemířila na lidi s jedním bytem a chatou. Mluvila o těch, kteří podle jejích slov vlastní „třeba i tři stovky bytů“.
Během pár dní se na sociálních sítích rozjely dvě verze budoucnosti. V té první investoři v panice prodávají a ceny jdou dolů o desítky procent. V té druhé se nestane vůbec nic, protože „to stejně zaplatí nájemníci“. Pravda bude nejspíš někde mezi, a dá se k ní docela dobře dopočítat.
Zdanění investičních bytů: co vláda chystá a od kdy
Začněme tím nejdůležitějším: konkrétní návrh zatím neexistuje. Ministerstvo podle všeho analyzuje několik variant a nemá rozhodnuto, jestli by o výši daně rozhodoval počet bytů, jejich hodnota, nebo to, jak se využívají.
Pomáhá podívat se do kalendáře. Vláda 21. září schválila návrh rozpočtu na rok 2027 se schodkem 386 miliard korun a nová daň na byty v něm není. Premiér Babiš začátkem října řekl, že kabinet opatření na rok 2028 představí během příštího roku. Kdo tedy čte titulky o „dani od ledna“, může vydechnout. Realisticky se bavíme o roce 2028, a to jen pokud se na tom shodne koalice a projde to Sněmovnou.
V debatě se zatím točí tři myšlenky:
- Vyšší daň z nemovitých věcí za každý další byt. Analytik XTB Pavel Peterka navrhuje systém koeficientů: byt, kde máte trvalé bydliště, by měl nízký koeficient a každý další vyšší.
- Přísnější časový test. Dnes neplatíte daň ze zisku při prodeji, pokud byt vlastníte aspoň 10 let, nebo v něm dva roky bydlíte.
- Daň podle hodnoty místo podle metrů. Tu Česku dlouhodobě doporučuje OECD. Politicky je ale ze všech nejtěžší.
Proč je daň z investičních nemovitostí v Česku tak nízká
Protože jsou v Česku zdaněné výjimečně málo. Majetkové daně tvoří u nás zhruba 0,5 % daňových příjmů státu, průměr OECD je přes 5 %. Daň se navíc počítá z metrů, ne z hodnoty nemovitosti. Byt na Vinohradech za dvanáct milionů tak platí podobně jako stejně velký byt v Ostravě za dva.
V roce 2024 se základní sazba pro byty sice zvedla ze 2 na 3,5 Kč za m² a inflační koeficient zůstává pro rok 2026 na hodnotě 1,0, ale zdanění nemovitostí v tuzemsku stále zůstává, v porovnání s ostatními ekonomikami, poměrně nízké. U šedesátimetrového bytu v Praze to dělá zhruba dva tisíce ročně, podle městské části i víc. Když to porovnáte s nájmem, který byt vydělá za jediný měsíc, je jasné, proč se ministerstvo dívá právě sem.
Jestli je správné progresivně zdanit majetek, který si člověk koupil za již několikrát zdaněné peníze a navíc už platí daň z případného výnosu (nájmu), to je otázka, kterou necháme na posouzení každého ze čtenářů.
Investičních bytů navíc není málo. Odhady mluví o víc než 220 tisících, tedy zhruba o každém desátém bytě v zemi. Jejich hodnota se pohybuje kolem 3,5 bilionu korun. Pro spoustu Čechů je byt k pronájmu prostě penzijní spoření, které si můžou osahat.
Ceny bytů a nájmy v roce 2026
Celé to přichází v době, kdy byty dál zdražují. Podle dat ČSÚ a ČBA vzrostly ceny bytů ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 8,6 %. Za pět let jsou výš téměř o polovinu, za deset let o 151 %.
Nájmy rostly pomaleji. Podle Deloitte Rent Index se průměr v Česku dostal na 343 Kč za m² a v Praze na 462 Kč. Praha přitom ve druhém čtvrtletí mírně zlevnila (−0,9 %). A investory už letos přibrzdila ČNB: od 1. dubna dostanou na třetí a další byt nebo na byt k pronájmu hypotéku nanejvýš do 70 % hodnoty a dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního příjmu.
Kdo si v posledních letech počítal investiční byt, ví, kam tohle vede. Ceny utekly nájmům a výnos z pronájmu se smrskl.
Kolik by stála daň z investičního bytu: výpočet
Vezměme obyčejný pražský byt o rozloze 60m2. Při nabídkových cenách kolem 160 tisíc korun za metr stojí zhruba 9,6 milionu. Při průměrném pražském nájmu vydělá asi 27 700 Kč měsíčně bez poplatků, tedy kolem 333 tisíc za rok.
Hrubý výnos před daní z příjmu, fondem oprav, správou a obdobími bez nájemníka. Výpočet je ilustrativní.
Výnos kolem tří a půl procenta je už dnes pod úrokem běžné hypotéky. Lidé, kteří si dnes kupují byt na pronájem, tedy nesázejí na nájem, ale na růst ceny. A ten mají po deseti letech vlastnictví úplně bez daně.
Tady je jádro celé věci. Roční daň v řádu tisíců nebo nižších desítek tisíc vezme investorovi pár desetin procenta. Nepříjemné, ale kvůli tomu nikdo prodávat nebude. Kdyby ale stát sáhl na časový test, změnil by se celý výpočet. Schillerová to mimochodem zkoušela už v roce 2020, kdy chtěla prodloužit lhůtu z pěti na patnáct let. Skončilo to kompromisem a od roku 2021 platí dnešních deset let.
Zdanění investičních nemovitostí v zahraničí
Česko není první země, která chce po majitelích většího počtu bytů víc peněz. Zajímavé není jen to, kolik kde investoři platí, ale hlavně to, co se po zavedení daně stalo s cenami a nájmy.
USA: daň podle hodnoty, kterou všichni berou jako samozřejmost
Američané platí daň z nemovitosti každý rok z její tržní hodnoty. Průměrná efektivní sazba je podle dat Census Bureau 0,89 % hodnoty ročně, od 0,31 % na Havaji po 1,79 % v Illinois. U bytu za 9,6 milionu by to v průměrném státě bylo přes 85 tisíc korun ročně.
Speciální daň na investory USA plošně nemají, ale řada států zvýhodňuje vlastní bydlení. Na Floridě může zdanitelná hodnota domu, ve kterém bydlíte, růst nanejvýš o 3 % ročně, u investičních nemovitostí až o 10 %. Investor tak po pár letech platí výrazně víc než soused, který v domě bydlí. Zisk z prodeje se daní, ale investor ho může odkládat tak, že peníze rovnou vloží do další nemovitosti (takzvaná 1031 exchange).
Trh to nepoložilo. Daň je prostě součástí výpočtu od prvního dne.
Kanada (Vancouver): osm měsíců ticha, pak nový rekord
Vancouver je asi nejlepší ukázka toho, jak trh reaguje na šok. V srpnu 2016 zavedla Britská Kolumbie 15% daň pro zahraniční kupce, později ji zvedla na 20 %. Podíl zahraničních kupců rodinných domů spadl během tří měsíců z 13,2 % na 1,7 % a ve čtvrtích, kde nakupovali nejvíc, ceny klesly výrazněji než jinde.
Jenže ceny se zhruba osm měsíců jen držely na místě a v dubnu 2017 trh dosáhl nového rekordu. Vancouver k tomu od roku 2017 vybírá daň z prázdných bytů, dnes 3 % z hodnoty ročně. Podíl prázdných bytů klesl z 0,9 % na 0,49 %. Byty se vrátily do nájmu, ale levný Vancouver z toho nebyl.
Francie: nejpropracovanější systém v Evropě
Francie nemá jednu daň na investory, ale celou sadu nástrojů:
- Druhé bydlení: města s nedostatkem bytů můžou zvýšit daň z druhého bydlení až o 60 %. Paříž, Lyon, Bordeaux i Marseille jdou na maximum.
- Prázdné byty: majitel bytu, který je prázdný, platí 17% daň z virtuálního pronájmu (obvyklý nájem dané lokalitě) v prvním roce a 34 % v dalších letech.
- Bohatí majitelé: kdo má čistý nemovitý majetek přes 1,3 milionu eur, platí zvláštní daň z nemovitého majetku (IFI) se sazbou 0,5 až 1,5 % ročně.
- Prodej: zisk se daní celkem 36,2 % a úplně osvobozený je až po 22 letech (daň z příjmu) a 30 letech (sociální odvody).
A trh? Paříž rozhodně nezkolabovala. Hlavní město Francie eviduje koncem roku 2025 průměrnou cenu bytu 9 600 eur za metr a meziroční růst 1,4 %.
Německo: nízké daně, ale jiná kultura nájmu
Německo je Česku systémově nejblíž. Zisk z prodeje bytu je osvobozený po deseti letech, stejně jako u nás, a nájem se daní běžnou daní z příjmu. Speciální daň na investory Němci nemají. Daň z nemovitostí od roku 2025 prošla velkou reformou a pronajímatel ji může přeúčtovat nájemníkovi v provozních nákladech. V praxi ji tedy platí nájemník.
Velký rozdíl je jinde: v nájmu tam bydlí 52,8 % lidí, nejvíc v celé EU. Nájemní bydlení je tam normální životní volba, ne přestupní stanice. Proto Německo investory spíš chrání a místo daní reguluje nájmy.
Velká Británie: zaplatili to nájemníci
Britové zavedli v roce 2016 přirážku 3 % k dani z převodu pro každého, kdo kupuje další nemovitost, a v říjnu 2024 ji zvedli na 5 %. Podle analýzy realitní firmy Hamptons z letošního března klesl podíl investorů na nákupech ze 16,5 % na 10,8 %. Nájemních bytů je podle stejné analýzy výrazně méně, než by odpovídalo dlouhodobému trendu. Nájmy od roku 2016 rostly rychleji než inflace a samotná přirážka podle Hamptons přidala růstu nájmů zhruba procentní bod ročně.
Nový Zéland a Nizozemsko: tam a zase zpátky
Nový Zéland v roce 2021 prodloužil časový test na deset let a investorům zakázal dávat do nákladů úroky z hypoték. O tři roky později nová vláda všechno vrátila: od července 2024 platí časový test jen dva roky a odpočet úroků je od dubna 2025 zase stoprocentní.
Nizozemsko zvedalo investorům daň z převodu až na 10,4 % a k tomu přitvrdilo regulaci nájmů. Od roku 2026 daň snížilo na 8 %. Cíl je jasný: aby se investoři vrátili a nájemních bytů zase přibylo.
Srovnání zemí
Ze všech těch příkladů vychází podobný obraz. Ceny se po zdanění investorů nikde nezřítily. Trh se zadrhne, investoři přestanou nakupovat, a protože nových bytů pořád není dost, ceny se po čase rozjedou znovu. Účet pak obvykle zaplatí nájemníci, protože nájemních bytů ubude.
Jaké zdanění investičních bytů čeká Česko
Česko stojí mezi dvěma modely. Německá cesta znamená nízkou daň, desetiletý test a žádné speciální zdanění investorů. To máme v podstatě už dnes. Francouzská cesta znamená vrstvy přirážek pro druhé a prázdné byty a zvláštní daň pro ty nejbohatší.
Proti německému modelu u nás mluví jedna zásadní věc: nemáme německou nájemní kulturu. Zhruba 70 % Čechů bydlí ve vlastním a nájem bereme jako přechodnou fázi. Politicky je tak mnohem snazší zdanit „toho, kdo má deset bytů“, než sáhnout na všechny.
Proti francouzskému modelu zase mluví to, že je složitý. Daň podle tržní hodnoty by znamenala ocenit miliony nemovitostí. Německu trvala reforma daně z nemovitostí roky a dodnes se o ni vedou spory u soudů.
Náš tip, kam se Česko nejspíš vydá: koeficient na daň z nemovitých věcí podle počtu bytů, nejspíš od třetího bytu, protože tak investiční nemovitost definuje i ČNB. Je to rychlé, jednoduše se to vybírá, stávající zákon se k tomu hodí a dá se to prodat jako daň „pro velké hráče“. Variantu s časovým testem nevylučujeme, protože ji ministryně v minulosti sama prosazovala.
Problémy jsou vidět už teď. Peterka upozorňuje, že čtyřčlenná rodina by si mohla přihlásit trvalé bydliště do čtyř bytů a byty se začnou přepisovat na děti a firmy. Jan Berka z Portu zase očekává, že část daně investoři přenesou do nájmů. A státu to podle odhadů ekonomů přinese jen jednotky miliard ročně, tedy zlomek schodku.
Spadnou ceny bytů po zavedení daně?
Nespadnou. V Česku se staví málo a Češi berou investování do nemovitostí jako národní sport. Daň v řádu tisíců nebo nižších desítek tisíc korun ročně nikoho nedonutí prodávat se ztrátou. Zahraniční zkušenost ukazuje spíš na pár měsíců nervozity než na propad.
Změnu ale čekáme v segmentu, kde investoři tvoří velkou část kupců, tedy u malých bytů 1+kk a 2+kk ve velkých městech. Tam může růst cen zpomalit nebo se na čas zastavit. Pokud pak investoři začnou byty prodávat nebo přestanou nakupovat, ubude nájemních bytů a nájmy půjdou nahoru. Přesně jako v Británii.
Pokud vlastníte investiční byt, nedělejte nic ukvapeně. Zákon neexistuje a dřív než v roce 2028 platit nebude. Sledujte i to, jestli se bude sahat na časový test. To je pro vaši investici pomalu stejně důležité jako vyšší roční daň.
Pokud byt hledáte, mohou se v příštích dvou letech objevit zajímavé příležitosti, hlavně u menších bytů od investorů, kteří budou chtít prodat dřív, než se cokoli změní. Takové nabídky ale na trhu dlouho nevydrží. Na Realityradar si nastavíte hlídání a o novém inzerátu víte okamžitě po zveřejnění, zdarma.
Časté otázky
Od kdy bude platit daň z investičních bytů?
Zatím od žádného data. Konkrétní návrh neexistuje a rozpočet na rok 2027 novou daň neobsahuje. Vláda chce opatření na rok 2028 představit během roku 2027, takže reálně nejdříve od roku 2028.
Koho se zdanění investičních bytů bude týkat?
Podle ministryně financí hlavně lidí, kteří vlastní víc nemovitostí. Byt, ve kterém sami bydlíte, by zasažený být neměl. Hranice zatím stanovená není; ČNB za investiční považuje třetí a další byt nebo byt určený k pronájmu.
Kolik dnes stojí daň z nemovitosti za byt?
Základní sazba je od roku 2024 3,5 Kč za m² a násobí se koeficienty podle obce. U šedesátimetrového bytu v Praze to vychází zhruba na tisíc korun ročně.
Platí se daň z prodeje investičního bytu?
Pokud byt vlastníte aspoň 10 let (u bytů koupených od roku 2021), nebo v něm alespoň dva roky před prodejem bydlíte, je zisk z prodeje osvobozený. Jinak se zisk daní 15 %.
Zdraží daň z investičních bytů nájmy?
Část daně pravděpodobně ano. Ekonomové i zkušenost z Velké Británie ukazují, že pronajímatelé vyšší náklady částečně přenášejí na nájemníky a nájemních bytů ubývá.
Článek nepředstavuje daňové ani investiční poradenství. Výpočty jsou ilustrativní a vycházejí z průměrných nabídkových cen a nájmů v Praze.
Vytvořte si účet a dočtěte článek
Zbytek článku je jen pro registrované. Registrace je zdarma a po ní hned čtete dál.
Už máte účet?